Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости. Жизненный цикл объекта недвижимости - реферат Жизненный цикл недвижимости как физического объекта

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

• ? формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• ? эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
• ? прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.

Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с данным объектом свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона , такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.

Срок физической жизни улучшений (actual life) - период от завершения строительства данных улучшений до их сноса. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Срок экономической жизни объекта (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Срок оставшейся экономической жизни объекта (the rest of effective life or remaining economic life) - период времени, определяемый от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Хронологический возраст улучшений (chronological or actual age) - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст улучшений (effective age) - возраст, экс- нертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта.

Эффективный возраст определяется но оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и нр., влияющих на стоимость объекта, он учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов, а также как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - эго определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Определяется в зависимости от тина основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности (классы капитальности) приведена в нормативной литературе.

Все стадии жизненного цикла объекта и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости па той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Для объектов - исторических памятников - большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами.

Контрольные вопросы и задания

• 1. Дайте определение понятия «недвижимость» в соответствии с ГК РФ.
• 2. В чем состоит экономическая, социальная и юридическая сущность недвижимости?
• 3. Перечислите сущностные и видовые признаки недвижимости.
• 4. Назовите особенности недвижимости как товара.
• 5. Как делится недвижимость в зависимости от целей владения?
• 6. Что понимается под жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью?
• 7. Приведите классификацию жилой недвижимости.
• 8. По каким признакам классифицируются офисные центры?
• 9. Дайте определение термину «предприятие».
• 10. Назовите стадии жизненного цикла недвижимости.

• Харрисон Г. Оценка недвижимости / пер. с англ. М.: РОС), 1994.

Характеристика и классификация коммерческих объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости.

ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ.

Согласно части первой п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и всё, что находится под ним с проекцией к центру земли, и всё, что находится над ним, продлённое в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединённые к нему природой или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в мировой практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:

1) земельный участок

2) объекты над поверхностью участка

3) имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые

4) воздушное пространство

5) комплекс прав на объекты недвижимости

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам, которые представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Основные признаки недвижимости

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные её родовые и видовые признаки. Термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или физических отношений. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ можно классифицировать объекты недвижимости следующим образом: Земельные участки. Участки недр. Обособленные водные объекты. Леса. Многолетние насаждения. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей. Предприятия. Иное имущество, относимое законом к недвижимому и подлежащее государственной регистрации.

Объекты недвижимости можно классифицировать:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку.

Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье - место постоянного проживания;

Вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

Третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики: Элитное жилье. Жилье повышенной комфортности. Типовое жилье. Жилье низких потребительских качеств

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: дома с кирпичными стенами; панельные дома; монолитные дома; деревянные дома; дома смешенного типа.

По мнению Асаулова А.Н. объекты недвижимости также можно классифицировать по статусу. По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:

Под жилье (селитебная территория),

Под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,

Под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),

Под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),

Под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

Под дачное и садово-огородное использование,

Под жилую застройку,

Промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

Сельскохозяйственного назначения,

Природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,

Лесного фонда, водного фонда,

Участки недр,

Земли резерва, назначение которых не определено

2) жилье (жилые здания и помещения):

Многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

Индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)

3) коммерческая недвижимость:

Офисные здания и помещения административно-офисного назначения

Гостиницы, мотели, дома отдыха

Магазины, торговые центры

Рестораны, кафе и др. пункты общепита

Пункты бытового обслуживания, сервиса

4) промышленная недвижимость:

Заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

Мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения паркинги, гаражи

Склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного назначения:

Здания правительственных и административных учреждений

Культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

Религиозные объекты.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

Частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

Государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

Муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности

Общественные – находящиеся в собственности общественных объединений

Коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

Рис. 1.1 Общая классификация объектов недвижимости

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

К настоящему моменту времени, например, гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных категорий на 27 тысяч мест. Большая часть этих гостиниц - небольшие. К более или менее заметным можно отнести 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе. К крупным гостиницам среднего уровня относятся: «Прибалтийская», «Пулковская», «Москва», «Санкт-Петербург». В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. К пятизвездным относятся: гранд-отель «Европа» и «Невский Палас». Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным - 8 лет; по пятизвездным - не меньше 13 - 15 лет.

Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоставляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

В настоящее время менее 60 % парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10 - 12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 - 3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля. Отметим, что переоформить одноместный гараж-бокс в настоящее время крайне сложно, т.к. ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУ ГБР) оформлением гаражей не занимается. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ («MALL"), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

Правильно выбранное расположение;

Составление функционального решения и накопления - потребности потенциальных посетителей;

Правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5-10 лет);

Общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;

Четко проработанный подбор арендаторов;

Верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров - это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:

Под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;

Неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;

В крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;

Большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;

В большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.

В данное время наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию - менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов - витринные окна и наличие парковки.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 - 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Причин несколько:

Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Офисные здания могут относиться разным классам. Отнесение к тому или иному классу зависит от ряда критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 стандартных критериев, офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения.

В теории и практике различают пять видов циклов:

Ø жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса;

Ø жизненный цикл вида бизнеса;

Ø деловой цикл;

Ø жизненный цикл недвижимости (товара) как физического
объекта;

Ø примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности.

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел – рождение – зрелость – старение и смерть. По аналогии различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости:

Ø прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.),

Ø этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования),

Ø этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения)

Ø этап ликвидации (упадка).

С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

I. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

II. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

III. III.Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

На рис. 2.1. схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.

Рис. 2.1. Этапы жизненного цикла объекта недвижимости

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой ОА,А 2 А 3 А 4 , отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА, падает и соответствует затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимости. Точка А, соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси t. Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений фаз, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жизненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А, по отношению к ней определяются фазы: t t – подготовка и возведение объекта, t 2 – освоение мощности (срок окупаемости), t 3 – начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), t 4 – начало морального и физического износа объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла объекта А 2 , А 4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций.

Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

В таблице 2.1 представлена продолжительность первого периода жизненного цикла различных видов проектов.

3 Жизненный цикл недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости условно можно разделить на три периода: срок строительства, срок окупаемости инвестиций, срок последующей наработки инвестиций.

1) Срок строительства

Идея или формирование инвестиционного замысла заказчика содержит:

Анализ условий для воплощения первоначального замысла;

Разработку концепции проекта (социальная значимость);

Общую оценку жизнеспособности проекта.

Технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство охватывает весь жизненный цикл объекта, включая срок окупаемости и последующие наработки инвестиций, а также:

Разработку и утверждение пакета документов;

Выбор и согласование места размещения объекта с учетом градостроительного планирования территории;

Инженерно-геологические изыскания, топографические решения;

Градостроительные и архитектурно-планировочные решения (укрупненно);

Инженерное обеспечение объекта;

Оценку рисков;

Оценку бюджетного и экономического эффекта проекта;

Экологическое обоснование;

Подготовку разрешительной документации для целей разработки проектной документации.

Стадия проекта предполагает составление проектной и рабочей документации, включающей детальные архитектурно-планировочные, технические, конструктивные решения, а также проект организации строительства.

Экспертиза проектно-сметной документации органами государственного контроля включает: Государственную экспертизу, техническую, экологическую, экономическую, защиту от чрезвычайных ситуаций.

Стадия строительства включает:

Создание временной строительной инфраструктуры,

Непосредственно создание или обновление объекта.

Надзор за строительством предполагает государственный, архитектурный, авторский и технический надзоры.

Приемка в эксплуатацию

Переломная точка кривой жизненного цикла недвижимости – ввод в эксплуатацию.

С этой точки начинается рост кривой окупаемости и доходности объекта, с неё же начинаются эксплуатационные расходы, старение и все виды износа.

С этого же момента начинается паспортизация. Паспортизация – это информационно-правовая система сбора сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда. Основу паспортизации составляет паспорт на жилье – комплексный документ, включающий правоустанавливающий документ, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации.

Срок окупаемости включает в себя:

Освоение мощностей;

Эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей.

Надзор за эксплуатацией предусматривает проведение профилактического контроля за состоянием объекта и устранение выявленных дефектов в процессе текущего ремонта.

Надзор за эксплуатацией осуществляется в форме осмотров. Осмотры могут быть плановые (сезонные – весна-осень) и внеплановые (аварийные).

Управление недвижимостью (сервейинг) – это полный контроль за зданием, целью которого является поддержание недвижимости как можно дольше в идеальном состоянии, и извлечение из нее максимальной прибыли.

Темпы прохождения этого этапа зависят от эффективности управления недвижимостью (аренда, найм, рента).

С момента ввода объекта в эксплуатацию и даже чуть раньше объект недвижимости испытывает влияние старения материалов и конструкций, т.е. физический износ.

Физический износ − утрата конструкций и систем инженерного обеспечения здания первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочность, устойчивость, надежность и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Моральный износ недвижимости − это потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

Две формы оценки морального износа:

1) относительное уменьшение величины первоначальной стоимости зданий по сравнению с современной стоимостью их воспроизводства;

2) устаревание здания или его элементов по отношению к современным архитектурным и объемно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

Теоретически срок последующей наработки инвестиций может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются существенные дополнительные затраты на устранение физического и морального износа либо полное обветшание объекта. С момента полного обветшания или утраты социальной значимости жизненный цикл объекта завершается.

Факторы, влияющие на продолжительность жизненного цикла недвижимости, следующие: - всесторонняя проработка идеи, ТЭО инвестиционного проекта;

Грамотное составление проектной документации;

Обязательная экспертиза ТЭО и проектной документации;

Применение современных строительных материалов и технологий;

Регулярность и качество проведения надзора за строительством и эксплуатацией объектов недвижимости;

Эффективное управление недвижимостью;

Профессиональный уровень исполнителей на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости;

Взаимное влияние факторов между собой.

Хронологический аспект проведения экспертиз и инспектирования в жизненном цикле недвижимости:

Жизненный цикл объекта недвижимости - период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Этапы жизненного цикла:

формирование - это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

эксплуатация - включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

прекращение существования - это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка . В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе - на основании технического задания на проектирование - осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений . В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием . На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация : капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов . Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

1.3. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел-рождение-зрелость-старение и смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по другому: предпроектная-проектная-строительства-эксплуатации-закрытия.

1. Предпроектная (начальная ) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи этого периода - сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная - минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости . К сожалению, следует признать, что концепция расчета затрат с учетом всего жизненного цикла чаще обсуждается, чем применяется на практике. Суть этой концепции в том, что, принимая решение о строительстве объекта недвижимости, собственник «обрекает» себя на совокупность затрат, неразрывно связанных с владением объектом недвижимости. Эти затраты получили название «стоимость владения собственностью». Расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости может использоваться, например, для сравнения двух способов достижения одной и той же цели - построить объект недвижимости или же его арендовать и др. На уровне проекта расчет затрат с учетом жизненного цикла может быть использован, например, для того, чтобы принять решение о том, следует ли в процессе отделки в коридоре вдоль стен закрепить декоративную доску или ежегодно красить стены и т. д.

Рационально построенная система расчета затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости позволяет сопоставлять также действия, обеспечивающие разную продолжительность жизни элементов объекта недвижимости. Следует отметить, что экономию, которая может быть достигнута в результате реализации какого-либо проекта, трудно идентифицировать, еще сложнее количественно оценить и очень сложно документально подтвердить.

Затраты на реализацию крупных проектов строительства или реконструкции достаточно высоки, поэтому много внимания необходимо уделять контролю всех видов расходов. Но в большинстве случаев экономия понимается превратно.

Зачастую собственник (застройщик) просто стремится к минимизации общего объема начальных капиталовложений, ибо плохо представляет себе, как решения, принимаемые на этапе проектирования или строительства, повлияют в дальнейшем на затраты по эксплуатации объекта недвижимости.

Решения, принимаемые собственником о строительстве (приобретении) объекта недвижимости только на основе анализа начальной цены (приобретение, строительство, аренды), в большинстве своем не являются наилучшими и часто оказываются просто неверными. Безусловно эта задача (расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости) является достаточно сложной, но стоит приложить усилия для ее решения, ибо в результате будет заложен фундамент для формирования в дальнейшем ежегодных бюджетов на весь период эксплуатации объекта недвижимости.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

Современная ситуация в экономике заставляет участников инвестиционных проектов уплотнять графики работ по реализации конкретного строительного проекта, с тем чтобы результаты проекта стали приносить пользу в избранном направлении предпринимательской деятельности как можно раньше. Поэтому строительные работы начинаются уже на стадии проектирования (еще до полного завершения разработки проекта), что требует высокой степени согласованности действий всех участников проекта. Такая организация строительства приводит к экономии (от 5–10%) за счет снижения стоимости капитала (уменьшение объемов и сроков заимствования) ввиду более раннего ввода в действие объекта недвижимости, а также к появлению принципиально новых бизнес-решений. На этой стадии достигается существенное сокращение затрат при оптимальном выборе формы управления строительством, а именно управление проектом или генподрядный договор.

Одним из видов управления строительством, широко распространенным в странах с развитой рыночной экономикой, является управление проектами. Такой вид управления охватывает весь период строительства - от выбора цели строительного проекта до его эксплуатации. В ходе управления проектом решаются следующие задачи:

Эффективное использование инвестиций и контроль за данным процессом;

Разработка проектной документации;

Реализация требований проектной документации в процессе строительства;

Контроль качества строительного объекта.

Для управления проектами с жесткими условиями реализации создаются специальные структуры во главе с управляющими стройкой. Мировая практика свидетельствует, что такая форма управления позволяет достигать общей экономии средств на строительство до 10%, повышает эффективность контроля над всеми видами расходов, а также сокращает сроки реализации проекта.

Организация строительства по форме управления проектом очень распространена в странах с развитой рыночной экономикой и имеет перспективы в нашей стране, особенно при реализации многоэтажных строительных проектов, так как единое управление циклом «проектирование-строительство» сокращает время выполнения проекта, благодаря чему достигается общая экономия (до 10%) средств и создаются условия для эффективного контроля над всеми видами расходов.

В отечественной практике более распространен подрядный принцип строительства объектов, когда по договору строительного подряда строительная организация-подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену .

Обычно заказчик выбирает одну строительную организацию на роль генерального подрядчика, заключает с ней договор на весь комплекс работ, предоставляя ей возможность заключения субподрядных договоров на весь комплекс работ. При строительстве крупных объектов заказчик (застройщик) может назначить несколько генподрядных организаций, каждая из которых отвечает за определенный участок и работает под непосредственным контролем представителей заказчика.

В отечественной практике архитектурно-проектные организации отстранились от контроля качества строительно-монтажных работ. Проектировщики ограничиваются лишь периодическими посещениями строительной площадки для того, чтобы удостовериться, что все их рекомендации учтены при реализации проекта, поэтому контроль за качеством работ лежит на заказчике (застройщике). Помимо контроля качества при реализации крупных проектов привлекаются внешние эксперты (при отсутствии собственных специалистов) для выполнения следующих задач: оценка стоимости работ, контроль за соблюдением графика выполнения отдельных операций либо комплекса работ, бухгалтерский учет и аудит, правовые вопросы, взаимодействие с контролирующими органами и представителями местной власти.

Порядок приемки объектов в эксплуатацию - достаточно высокорегламентированный нормативно процесс документального оформления.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает: эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

Не существует единого определения понятия «оборудование помещений», но их основу составляют: системы отопления, вентиляции и кондиционирования; оборудование электроосвещения и системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения; системы механической и электрической вертикальной и горизонтальной транспортировки (лифты, эскалаторы и т. д.).

В последнее время из-за угрозы терроризма и роста преступности возросла роль функции безопасности. Поэтому все большее количество организаций стремится обеспечить безопасную рабочую среду. Как правило, системы охраны (в том числе и противопожарной) и технической безопасности разрабатываются и реализуются с учетом специфической потребности и функционального назначения объектов недвижимости.

Управление коммуникациями - функция, определяемая сутью объекта недвижимости. Телефон и телефонная инфраструктура все шире используются для обеспечения услуг факсимильной связи, телетекста, передачи и приемки данных. Потенциал этих услуг и их качество улучшается посредством распространения волоконно-оптической связи. Помимо телефонизации развиваются компьютерные и интернет-технологии (сетевые связи компьютеров), автоматизация рабочих мест.

Электронная или информационная безопасность дополняется обеспечением информационной защиты на электронных устройствах, частично - в программном обеспечении, а также пополнением банка данных организации.

Процесс утилизации вредных отходов при эксплуатации объектов недвижимости включает ряд сложных управленческих задач от утилизации, например люминесцентных (ртутьсодержащих) ламп, до ликвидации вредных отходов. Как правило, управляющий объектом недвижимости заключает договор с организациями, которые специализируются на их захоронении и утилизации. Большинство процедур по переработке отходов заключается в их раздельном сборе и перепродаже либо уничтожении. Отходы классифицируются по видам, делятся на категории: бумага, стекло (листовое, бутылки), металлолом (сталь, чугун, алюминий), пенопласт, моторные масла, шины и пр.

В процессе эксплуатации объекта недвижимости часто приходится выполнять работы по изменению объекта недвижимости или его составных частей. Как показывает практика, новый сотрудник хочет усовершенствовать рабочее пространство или перепланировать офисные помещения, однако существует ряд правил, которые позволяют осуществлять эффективное управление изменениями в пользу организации:

Пространство – нет необходимости передвигать стенку на 0,5 м для удовлетворения чьих-то амбиций;

Материалы – нет надобности использовать паркет из ценных пород дерева там, где можно использовать ламинат;

Принципы проектирования – не встраивать шкафы там, где можно обойтись отдельно стоящим;

Планирование – не осуществлять перепланировку офиса только потому, что кто-то из сотрудников хочет сидеть напротив окна;

Инженерное обеспечение – не устанавливать по пять розеток на каждой стене, а обеспечить надлежащий доступ к электрическим и информационным входам.

Аварийные ситуации в процессе эксплуатации объекта недвижимости могут возникнуть в любое время, ибо никто не застрахован от пожара, затопления, вандализма или даже от форс-мажорных условий (наводнение, землятресение и т. д.). Единой формы планов мероприятий по ликвидации аварий не существует; в каждом конкретном случае назначается ответственный за тот или иной объект и разрабатывается инструкция, по которой он должен действовать.

При устранении последствий аварий следует:

Проверить все стальные конструкции на предмет повреждения от нагрева;

Обнаружить повреждения, нанесенные продуктами сгорания;

Проверить все коммуникационное и офисное оборудование и другие системы объекта недвижимости, подверженные воздействию коррозии и влажности; проверить электропроводку и другие коммуникации на наличие конденсата (в холодное время); проверить котельное оборудование;

Очистить системы от плесени и других вредных материалов в случае их образования и пр.

Мебель, установленная в соответствии с проектом строительства объекта, - равноправный элемент объекта недвижимости, поэтому необходимо осуществлять ее осмотр и ремонт в соответствии с планом профилактических работ.

Обслуживание и ремонт. Как показывает практика, подавляющее большинство собственников объектов недвижимости не выделяют достаточных средств на содержание и ремонт зданий и сооружений. Причин здесь много: от сосредоточенности на сиюминутных целях до недооценки последствий подобного шага, но затраты на исправление этих последствий почти всегда превышают стоимость работ по обслуживанию и ремонту.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости: они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания - предупреждение.

Ремонт - работы по восстановлению повреждений либо изношенности объекта недвижимости до нормального эксплуатационного состояния. Цель ремонта - восстановление.

Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт, продолжительность которого 1–2 дня, выполняется для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Он не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена - это процесс замещения входящих в состав объекта недвижимости основных фондов аналогичной единицей. Предметом замены выступает самостоятельный объект основных фондов, идущий на смену пришедших в негодность или морально устаревших компонентов основных фондов.

Основная цель обслуживания объекта недвижимости - обеспечить использование объекта по прямому назначению; она состоит из конкретных работ:

Ежедневной уборки (для поддержания презентабельного вида);

Своевременного устранения мелких дефектов на объекте недвижимости;

Производства крупного ремонта на основе минимальных затрат жизненного цикла;

Разработки мероприятий по сокращению и оптимизации совокупных затрат на эксплуатацию и обслуживание;

Рационального функционирования коммунальных служб (при обеспечении надежности), обслуживающих объект недвижимости;

Постоянного контроля и анализа затрат обслуживания и ремонта объекта;

Составления графиков проведения работ и контроль за их выполнением;

Отчетности по объекту недвижимости в целом и по оборудованию.

На практике различают:

Ремонт по необходимости;

Периодический ремонт (например, замена мягкой кровли через 10 лет);

Профилактическое обслуживание оборудования;

Аварийное обслуживание;

Ремонт (замена окон).

Эксплуатационные (в течение всего полезного срока службы объекта недвижимости);

Функциональные (на персонал, занятый содержанием, ремонтом и т. д.);

На коммунальные услуги и уборку здания;

На ремонт и восстановление объекта недвижимости (если срок службы объекта недвижимости вышел).

Кроме этого, необходимо учитывать затраты на изменения и улучшения, определяемые как стоимость владения объектом недвижимости.

5. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный цикл имущественного комплекса:

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставной капитал, аренда, лизинг, и т. д.).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Адаптация имущественного комплекса обеспечивается за счет реализации различных инвестиционных проектов и проектов развития, гибкой аренды, причем как в части получения так и временной сдачи в аренду объектов недвижимости. На этих стадиях существенное место занимают эксплуатация, ремонт и обслуживание объектов недвижимости, а также страхование, амортизационная политика, взаимодействие с системами бухгалтерского учета и налогообложения имущества. Эта стадия может включать сделки по продаже некоторых объектов недвижимости.

4. Ликвидация имущественного комплекса - это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности, с точки зрения владельца, повторяется многократно с каждым новым владельцем вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий - материальной (физической), правовой (юридической) и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.6).

Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.7):

Срок экономической жизни , определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни - период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1. Эффективный возраст ,отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

2. Хронологический (фактический ) возраст ,соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни , используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Рис. 1.7. Срок жизни здания или сооружения

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависит от износа - процесса имеющего силу законов природы. Существуют три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.8).

Физический износ - это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. Различают - устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект недвижимости не подлежит восстановлению. Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода). Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств. Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости увеличивается частота его ремонтзамедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный (функциональный) износ - это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т. д. В отечественной практике именуется моральным износом.

Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ - это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т. д. и соответственно дешевле. Технологический износ - это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым.

Например, можно устранить неисправности водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, восстановить встроенные шкафы, покрытие пола и пр. Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устранимых дефектов.

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.

В законодательстве большинства стран предприятие не считается самостоятельным субъектом права; за ним не признается характер хозяйственного образования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом и пользующегося правами юридического лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и нематериальные элементы и являющийся объектом права. В ГК РФ термин предприятие используется применительно к субъектам и объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смыслепредприятие - это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации - это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости - это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации.

Жизненный цикл недвижимости (Яниогло)

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость - старение и смерть. По аналогии различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.), этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка). С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Жизненный цикл рынка недвижимости

Правило: «покупай дешевле, продавай дороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования.

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоставить заказчику дополнительные инвестиционные возможности.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок - рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл - цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства . Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г. Цикл насыщения рынка . Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

Жизненный цикл объекта недвижимости

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

1 Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2 Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.

На третьем этапе жизненного цикла объекта наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости (государственный/частный секторы) :

Жилые здания – (Концептуальная фаза1-4/0,5-2) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5 - 4) (Строительство 1-4/0,5-1.5)

Промышленные объекты - (Концептуальная фаза 1-4/0,5-6) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5-2,5) (Строительство1,5-2,5/0,5-2)

Коммерческие здания - (Концептуальная фаза 0,5-3/1-10)) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 0,5-2/1-4) (Строительство 0,5-1,5/0,5-2)

Продолжительность проекта в целом зависит от вида строительства; значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.

Факторы динамики потребительной стоимости объектов недвижимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект можно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. Необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство (если рассматривать его не на абстрактно-логическом уровне, а в конкретике натурально-вещественных характеристик, обладающих конечным количественным измерением) само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется со все нарастающей интенсивностью. Одним из характерных признаков, присущих существованию во времени (в равной степени относящимся и к происходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество различных по своему содержанию циклов, определенным образом соотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.

Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними закономерностями развития экономической системы (природные циклы оказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры). Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления).Основной характеристикой экономического цикла является темп экономического роста.

БИЛЕТ 44 Ограничения строительства в процессе развития городского пространства. ???????(Баранова)

45.Процесс воспроизводства в области недвижимости (Трухина)

Воспроизводство – это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращение его преждевременного износа. В недвижимости -это строительство.Суть концепции менеджмента недвижимости сводится к получению наибольшего эффекта от управления действиями людей, исполнителей проекта. С экономической точки зрения, строительство - отрасль материально-технического производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения: готовые к эксплуатации здания, сооружения и их комплексы. под строительством подразумевается процесс возведения или создания объектов инфраструктуры. Основными этапами этого процесса являются землеотвод, проектирование, согласование проекта в органах власти, собственно процесс возведения здания или сооружения, ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, работа осуществляется группой специалистов строительной или инжиниринговой компании под руководством руководителя проекта (англ. project manager) и контролируется представителями технического надзора и инженерами-разработчиками (инженером-конструктором или архитектором проекта).

Специалисты, которые участвуют в разработке и реализации строительных проектов, должны создать эффективные механизмы планирования, бюджетирования, документооборота, своевременной поставки строительных материалов, логистики, безопасности на рабочем месте и т. д. Кроме того, им необходимо учитывать экологические последствия своей работы и создавать минимум временных неудобств для общественности на стадии возведения объекта.

Билет 46. Фазы инвестиционного проекта в области недвижимости. (Яниогло)

Инвестиционный цикл – период времени между началом осуществления инвестиций и моментом сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Анализ жизнеспособности проекта проводится до представления про­екта инвесторам, чтобы определить, стоит ли проект дальнейших затрат времени и денежных средств, а также какие существуют источники покрытия всех издержек и получения нормальной прибыли.

Существует 3 фазы жизненного цикла инвестиционного проекта, которые сами состоят из стадий и этапов:

1.Фаза прединвистиционная (технико-экономическое исследование):

1.1 Прединвестиционные исследования и предварительное планирование проекта

· перечень потенциальных инвесторов;

· сведения о проекте - цели, анализ условий, и пр.;

1.2.Возможности рынка: анализ рынка, динамики цен, спроса и предложения и пр;

1.3.Материальные и трудовые ресурсы:

· материальные формы производства (качество, доступность ресурсов);

· определение потребности в трудовых ресурсах;

1.4.Выбор и согласование места размещения объекта (анализ месторасположения, окружающей среды, окончательный выбор строй площадки);

1.5.Финансовый анализ и оценка инвестиций (анализ риска, издержек, разработка финансового плана);

1.6.Разработка рыночно -технического плана реализации проекта (контроль за выполнением кредитного соглашения).

2.Фаза инвестиционная:

2.1.Стадия общего планирования, разработка проектно-сметной документации (разработка, согласование и утверждение ТЭО, получение разрешения на строительство);

2.2.Проведение торгов и заключение контрактов (составление предложения на подряд, договор подряда);

2.3.Стадия реализации и завершений проекта (строительство):

· планирование качества и структуры управления;

· реализация и сдача объекта.

3.Фаза предпринимательская:

3.1.Работа застройщика по управлению готовой недвижимостью (заказ и размещение оборудования, мебели);

3.2.Работа владельца по управлению недвижимостью:

· процедура управления недвижимостью;

· обслуживание недвижимости;

3.4.Управление недвижимостью со стороны пользователя (контроль за использованием помещения, организационно - техническое обеспечение и др.).

Реализация целей инвестирования предполагает формирование инвестиционных проектов, которые обеспечивают инвесторов и других участников проектов необходимой информацией для принятия решения об инвестировании.

Понятие инвестиционного проекта трактуется двояко:

1. как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей;

2. как система, включающая определенный набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия.

Существуют различные классификации инвестиционных проектов. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, можно выделить следующие виды инвестиционных проектов.

По отношению друг к другу:

· независимые допускающие одновременное и раздельное осуществление, причем характеристики их реализации не влияют друг на друга;

· взаимоисключающие т.е. не допускающие одновременной реализации. На практике такие проекты часто выполняют одну и ту же функцию. Из совокупности альтернативных проектов может быть осуществлен только один;

· взаимодополняющие реализация которых может происходить лишь совместно.

По срокам реализации (создания и функционирования):

· краткосрочные (до 3 лет);

· среднесрочные (3-5 лет);

· долгосрочные (свыше 5 лет).

По масштабам (чаще всего масштаб проекта определяется размером инвестиций):

· малые проекты , действие которых ограничивается рамками одной небольшой фирмы, реализующей проект. В основном они представляют собой планы расширения производства и увеличения ассортимента выпускаемой продукции. Их отличают сравнительно небольшие сроки реализации;

· средние проекты - это чаще всего проекты реконструкции и технического перевооружения существующего производства продукции. Они реализуются поэтапно, по отдельным производствам, в строгом соответствии с заранее разработанными графиками поступления всех видов ресурсов;

· крупные проекты - проекты крупных предприятий, в основе которых лежит прогрессивно «новая идея» производства продукции, необходимой для удовлетворения спроса на внутреннем и внешнем рынках;

· мегапроекты - это целевые инвестиционные программы, содержащие множество взаимосвязанных конечных проектов. Такие программы могут быть международными, государственными и региональными.

По основной направленности :

· коммерческие проекты , главной целью которых является получение прибыли;

· социальные проекты , ориентированные, например, на решение проблем безработицы в регионе, снижение криминагенного уровня и т.д.;

· экологические проекты , основу которых составляет улучшение среды обитания;

· другие

В зависимости от степени влияния результатов реализации инвестиционного проекта на внутренние или внешние рынки финансовых, материальных продуктов и услуг, труда, а также на экологическую и социальную обстановку :

· глобальные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле;

· народнохозяйственные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране, и при их оценке можно ограничиваться учетом только этого влияния;

· крупномасштабные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в отдельно взятой стране;

· локальные проекты , реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в определенных регионах и (или) городах, на уровень и структуру цен на товарных рынках.

Особенностью инвестиционного процесса является его сопряженность с неопределенностью, степень которой может значительно варьироваться, поэтому в зависимости от величины риска инвести­ционные проекты подразделяются таким образом:

· надежные проекты , характеризующиеся высокой вероятностью получения гарантируемых результатов (например, проекты, выпол­няемые по государственному заказу);

· рисковые проекты , для которых характерна высокая степень неопределенности как затрат, так и результатов (например, проекты, связанные с созданием новых производств и технологий).

На практике данная классификация не является исчерпывающей и допускает дальнейшую детализацию.

Однако разработка любого инвестиционного проекта - от первоначальной идеи до эксплуатации - может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех фаз: пред инвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной (или производственной). Суммарная продолжительность трех фаз составляет жизненный цикл (срок жизни) инвестиционного проекта.